SCPI Novapierre Allemagne : la pépite de la pierre-papier ?

 2014, une première pour une SCPI, n’investir qu’en Allemagne

Si aujourd’hui de nombreuses sociétés de gestion ont suivi la lancée de Paref Gestion, cette dernière a été la première à lancer commercialement son offre : une SCPI investie en Allemagne. Pourquoi l’Allemagne ? Sans conteste le pays moteur de la zone Euro, mais surtout pour une bien meilleure raison : son marché de l’immobilier. Bien loin de la sur-évaluation de notre marché national, en proie avec une chute inéluctable des rendements au fil des années. Pis encore, l’immobilier d’entreprise en France est une bulle financière qui devra, un jour ou l’autre, se dégonfler. Enfin, la fiscalité attractive Outre-Rhin, permet aux épargnants, non soumis à la double-imposition, du fait des accords entre les deux pays, de bénéficier d’une ristourne fiscale non négligeable. Le rendement net de la SCPI Novapierre Allemagne étant ainsi un des premiers du marché des SCPI.

 Une année 2018 en forte croissance

Ainsi, la publication du bulletin d’informations de Novapierre Allemagne confirme la vigueur des investissements. L’année 2018 devrait se conclure avec un niveau d’investissement record pour Novapierre Allemagne, à titre d’exemple, ce troisième trimestre a vu se concrétiser plus de 80 millions d’euros d’acquisition. La diversification géographique se poursuit et la qualité de l’état locatif du patrimoine ne se dément pas en réunissant les plus grandes marques allemandes de distribution en alimentaire et en équipement de la personne ou de la maison. Ces bonnes nouvelles se traduisent déjà dans la valorisation du portefeuille qui a permis d’augmenter la valeur de la part de près de 2 %, le prix de souscription est fixé à 260 1 depuis le 1er octobre 2018 tout en conservant un objectif de rendement identique à celui

de l’an dernier.

Dans ce contexte, la capitalisation de la SCPI dépasse maintenant le seuil des 400 millions d’euros et Paref Gestion va prochainement vous proposer de rehausser son capital social maximum afin de poursuivre sa croissance et sa diversification dans une économie solide et dynamique.

 SCPI Novapierre Allemagne, parlons rendements...

Un début "petit braquet" pour Novapierre Allemagne, car avec un rendement de 3,24% en 2015, la SCPI était loin du haut de tableau. Mais depuis, le modèle s’est bien révélé : le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%, essentiellement lié aux dividendes trimestriels. Ce rendement brut n’est pas en haut de tableau, mais avec la fiscalité allemande appliquée, le rendement net est tout autre.

• Un rendement net parmi les premiers du marché

La particularité de Novapierre Allemagne est avant tout d’être soumise à la fiscalité allemande. La fiscalité des SCPI imposables en France étant bien plus élevée que la fiscalité allemande, comparer les rendements brut des SCPI peut induire en erreur.

– Fiscalité allemande de 15.825% sur Novapierre Allemagne

En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, modifiée le 1er janvier 2016, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE Allemagne ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. Pour les personnes physiques, les revenus provenant des loyers d’immeuble situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur la société Allemande au taux local de 15,825 %. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en application de ladite convention internationale, les revenus locatifs de source allemande sont partiellement exonérés d’impôt sur le revenu en France. Cette exonération est réalisée par la soumission à l’impôt sur le revenu sachant que le contribuable français a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu français dont il est redevable. Ce crédit d’impôt est équivalent au taux moyen d’imposition du contribuable, soit, pour une TMI de 30%, un crédit d’impôt de 18.47%. La charge fiscale française sera donc de 11.53%.

– Exonération des prélèvements sociaux de 17.20%

Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales.

Exemple d’écart de l’impact fiscal entre deux SCPI, la première imposable en premier lieu en France, et la seconde, en premier lieu en Allemagne. Contribuable au TMI de 30%. Parts de SCPI détenues en direct via un compte-titres.

En France, entre fiscalité et prélèvements sociaux, la facture fiscale s’envole en fonction du TMI de l’investisseur. Ainsi, les investisseurs les plus fortement imposés en France ont tout intérêt à choisir cette SCPI Novapierre Allemagne. Pour ces derniers, le gain fiscal étant d’autant plus grand.

Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Mais pour éviter une double imposition, l’associé bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français (Allemagne) ou par un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (Belgique, Pays-Bas...).

 Novapierre Allemagne : à privilégier en assurance-vie

Souscrire des parts de SCPI via l’assurance-vie est l’assurance pour l’épargnant de ne pas prendre de risques à la revente. C’est l’assureur qui est tenu de racheter vos parts. Afin de limiter le risque de retournement de marché de l’immobilier, il est est impératif de procéder ainsi.

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