SCPI en assurance-vie : opter pour un contrat d’assurance vie adapté est essentiel

SCPI en assurance-vie : comment choisir le bon contrat et éviter l’empilement des frais ?

Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie peut sembler particulièrement séduisant : l’épargnant accède à l’immobilier sans acheter directement un bien, bénéficie de la fiscalité de l’assurance-vie lors des rachats et peut arbitrer entre fonds en euros, SCPI et autres unités de compte au sein de la même enveloppe. Mais toutes les assurances-vie ne se valent absolument pas pour investir en SCPI. Entre les frais de souscription des SCPI, les frais de gestion du contrat, la part des loyers réellement reversée, les modalités d’achat des parts et les conditions de sortie, deux contrats proposant exactement la même SCPI peuvent aboutir à des performances sensiblement différentes. Le choix du contrat est donc presque aussi important que celui de la SCPI.

SCPI en direct ou en assurance-vie : ce n’est pas le même investissement

Lorsque vous achetez une SCPI en direct, vous devenez directement propriétaire de parts de la société. Dans une assurance-vie, c’est juridiquement l’assureur qui détient les parts de SCPI et votre contrat est investi dans une unité de compte représentative de celles-ci. Cette différence est fondamentale puisqu’elle permet à l’assureur de fixer les conditions dans lesquelles la SCPI est accessible : prix de souscription retenu, pourcentage des revenus distribués au contrat, frais annuels supplémentaires, montant maximal pouvant être investi ou encore règles applicables aux arbitrages. Il ne suffit donc jamais de constater qu’une SCPI est « disponible en assurance-vie » pour déterminer si l’investissement est intéressant.

Premier critère : quelle part des loyers est réellement reversée ?

C’est l’un des critères les plus importants et pourtant l’un des moins regardés. Selon les contrats, l’assureur peut reverser 100 % des revenus distribués par la SCPI ou n’en créditer qu’une partie, par exemple 85 % ou 90 %. La différence devient considérable sur longue période. Une SCPI distribuant l’équivalent de 5 % par an dont seulement 85 % des revenus sont reversés ne procure plus, toutes choses égales par ailleurs, que 4,25 % avant même la prise en compte des frais annuels du contrat. À l’inverse, un contrat reversant 100 % des revenus permet de conserver l’intégralité de la distribution attribuée à ses parts. La mention « 100 % des loyers reversés » constitue donc un véritable avantage tarifaire et non un simple argument marketing.

Les frais de gestion sur les unités de compte peuvent coûter très cher

Deuxième élément à surveiller : les frais annuels de gestion du contrat. Les SCPI étant logées en unités de compte, l’assureur prélève généralement des frais annuels qui peuvent être de 0,50 %, 0,60 %, 0,70 %, voire davantage. Ces frais viennent s’ajouter aux frais supportés à l’intérieur même de la SCPI. Avec une SCPI affichant un taux de distribution de 5 % et un contrat prélevant 0,70 % par an sur les unités de compte, l’écart est loin d’être négligeable. Sur dix ou quinze ans, quelques dixièmes de point prélevés chaque année peuvent représenter plusieurs milliers d’euros pour un investissement conséquent. Pour une allocation fortement investie en SCPI, rechercher des frais de gestion UC faibles est donc essentiel.

Attention au prix auquel l’assureur achète les parts de SCPI

Autre particularité souvent méconnue : certaines assurances-vie permettent d’acquérir les parts de SCPI avec une décote par rapport au prix de souscription appliqué à l’investisseur en direct. Le contrat peut par exemple retenir 97,5 %, 97 % ou une autre fraction du prix de souscription. Cet avantage peut compenser une partie des frais d’entrée de la SCPI et améliorer sensiblement l’économie de l’investissement. Il faut toutefois lire précisément les conditions contractuelles, car le prix retenu à l’entrée ne peut être analysé indépendamment de la valeur appliquée lors de la sortie. Une décote à l’achat n’est réellement avantageuse que si les autres modalités du support restent favorables.

SCPI sans frais de souscription : particulièrement adaptées à l’assurance-vie ?

L’arrivée des SCPI dites « sans frais de souscription » a changé la donne. Remake Live, Iroko Zen et plusieurs SCPI de nouvelle génération ont popularisé ce modèle. L’épargnant n’a plus à absorber dès l’achat les traditionnels frais de souscription pouvant avoisiner 8 %, 10 % ou davantage. Cette caractéristique peut être particulièrement intéressante dans une assurance-vie, où l’investisseur recherche souvent davantage de souplesse pour modifier son allocation. Attention toutefois à l’expression « sans frais ». Ces SCPI ne sont évidemment pas gratuites : leur société de gestion se rémunère notamment au travers des frais de gestion prélevés sur les loyers, qui peuvent être plus élevés que ceux de certaines SCPI traditionnelles, et certaines prévoient une commission en cas de sortie anticipée. L’absence de frais de souscription doit donc être analysée dans le cadre du coût global de détention.

Faut-il pour autant éviter les SCPI avec 10 % de frais de souscription ?

Pas nécessairement. Une SCPI traditionnelle affichant des frais de souscription élevés peut parfaitement être plus performante sur longue période qu’une SCPI sans frais d’entrée. Tout dépend de la qualité du patrimoine, des prix auxquels les immeubles ont été acquis, du niveau d’endettement, du taux d’occupation, de la capacité à augmenter les loyers et surtout du rendement réellement délivré dans la durée. Par ailleurs, l’assurance-vie peut parfois réduire fortement le coût d’accès à certaines SCPI grâce aux conditions négociées par l’assureur. Comparer uniquement le taux des frais de souscription serait donc une erreur. Pour un investissement conservé quinze ou vingt ans, la performance du patrimoine finit généralement par peser bien davantage que quelques points de frais payés à l’entrée.

SCPI sans frais : attention aux pénalités de sortie anticipée

Certaines SCPI sans commission de souscription appliquent en contrepartie une commission lorsque les parts sont revendues avant une certaine durée de détention. Le mécanisme vise à décourager les investisseurs qui entreraient puis sortiraient rapidement du fonds. Or l’assurance-vie introduit un intermédiaire supplémentaire puisque les parts appartiennent à l’assureur. Il faut donc vérifier précisément comment cette commission est traitée dans le contrat et si elle est répercutée au souscripteur en cas d’arbitrage ou de rachat. « Zéro frais d’entrée » ne signifie jamais « zéro frais dans toutes les situations ».

Le délai de jouissance : un avantage potentiel de l’assurance-vie

Lors d’un investissement en SCPI en direct, les nouvelles parts ne donnent généralement pas immédiatement droit aux revenus. Un délai de jouissance de plusieurs mois peut être appliqué. L’épargnant investit donc son argent mais doit patienter avant de percevoir ses premières distributions. En assurance-vie, certains contrats proposent des conditions plus favorables, l’assureur détenant déjà un stock de parts. Le délai de jouissance peut alors être réduit, voire supprimé selon les contrats et les supports. Cet avantage est loin d’être anecdotique : quatre ou cinq mois de revenus non perçus représentent une perte économique significative au début de l’investissement. Là encore, les conditions générales du contrat doivent être vérifiées SCPI par SCPI.

La liquidité : l’assurance-vie apporte un avantage, mais pas une garantie absolue

L’un des principaux arguments avancés en faveur des SCPI en assurance-vie concerne la liquidité. En détention directe, la revente dépend du fonctionnement du marché des parts et peut prendre du temps lorsque les demandes de retrait sont nombreuses. Certaines SCPI ont précisément connu ces dernières années des files d’attente importantes. Dans une assurance-vie, l’assureur assure généralement la liquidité de l’unité de compte dans les conditions prévues par le contrat. Cette différence peut être précieuse, mais elle ne signifie pas que la liquidité est inconditionnelle. Les contrats peuvent prévoir des restrictions, des plafonds ou des mécanismes spécifiques en situation exceptionnelle. L’épargnant doit donc lire les conditions de désinvestissement plutôt que considérer la liquidité comme automatiquement garantie.

Combien de SCPI sont réellement accessibles ?

Le nombre de SCPI proposées reste évidemment un critère. Certains contrats n’en référencent que quelques-unes tandis que les meilleures offres spécialisées permettent d’accéder à plusieurs dizaines de véhicules. Mais, comme pour les ETF, la quantité ne fait pas la qualité. Disposer de 40 SCPI n’a que peu d’intérêt si les meilleures SCPI recherchées sont absentes ou si les conditions appliquées par le contrat sont médiocres. Il faut également regarder la diversité de l’offre : bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, hôtellerie ou SCPI européennes. Une sélection suffisamment large permet de construire une véritable diversification immobilière plutôt que de concentrer tout son investissement sur quelques sociétés de gestion.

Les SCPI européennes prennent une importance particulière

Les SCPI investissant en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Italie, en Irlande ou dans d’autres pays européens ont fortement progressé ces dernières années. Elles permettent de diversifier géographiquement le patrimoine immobilier et peuvent bénéficier de rendements attractifs. En détention directe, leur fiscalité présente également certaines particularités liées aux conventions fiscales internationales. Dans une assurance-vie, la question se pose différemment puisque c’est l’assureur qui détient les parts et que le souscripteur relève de la fiscalité de son contrat lorsqu’il effectue un rachat. Il faut néanmoins examiner la manière dont les prélèvements et retenues éventuellement supportés en amont affectent la performance créditée à l’unité de compte.

Fiscalité : l’un des principaux arguments de l’assurance-vie

La détention de SCPI en direct peut être fiscalement lourde pour un contribuable fortement imposé, notamment lorsque les revenus sont imposables comme revenus fonciers français. Dans une assurance-vie, les revenus distribués par la SCPI restent à l’intérieur du contrat et ne déclenchent pas chaque année une imposition personnelle comparable à celle de revenus fonciers perçus directement. La fiscalité intervient essentiellement lors d’un rachat et uniquement sur la quote-part de gains comprise dans celui-ci. Après huit ans, le souscripteur peut par ailleurs bénéficier de l’abattement annuel applicable aux produits retirés, actuellement fixé à 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple soumis à imposition commune. Pour un épargnant fortement imposé souhaitant capitaliser ses revenus immobiliers, cet avantage peut constituer l’une des principales raisons de privilégier l’assurance-vie.

En contrepartie, pas de crédit pour acheter les SCPI en assurance-vie

La comparaison avec la détention directe possède toutefois une limite majeure. Il est possible de financer des parts de SCPI détenues en direct avec un crédit et donc de profiter d’un effet de levier. Cette stratégie n’est généralement pas disponible lorsque les SCPI sont détenues au sein d’une assurance-vie : l’investissement est réalisé avec les capitaux présents sur le contrat. Pour un investisseur souhaitant exploiter sa capacité d’endettement afin de constituer progressivement un patrimoine immobilier, la détention directe conserve donc un avantage déterminant.

Les frais de la SCPI ne disparaissent évidemment pas dans l’assurance-vie

Une erreur fréquente consiste à penser que les frais du contrat remplacent ceux de la SCPI. Ils viennent en réalité s’y ajouter. La société de gestion de la SCPI prélève ses propres commissions de gestion, d’acquisition, de cession d’actifs ou de suivi des travaux selon les statuts du véhicule. L’assureur prélève ensuite les frais prévus pour les unités de compte. Selon les cas peuvent encore s’ajouter des frais d’entrée, d’arbitrage ou des conditions spécifiques propres au support immobilier. Il faut donc raisonner en coût global plutôt qu’en regardant isolément la ligne « frais de gestion assurance-vie ».

Les frais de gestion des SCPI sont déjà déduits du taux de distribution

Il faut toutefois éviter de compter deux fois les mêmes frais. Le taux de distribution communiqué par une SCPI est calculé à partir des distributions versées aux associés : les principaux frais de fonctionnement et de gestion supportés par la SCPI ont donc déjà affecté le résultat disponible pour la distribution. Pour comparer le rendement réellement susceptible d’arriver sur le contrat, il est plus pertinent de partir du taux de distribution, d’appliquer éventuellement le pourcentage de revenus conservé par l’assureur, puis de prendre en compte les frais annuels de gestion de l’unité de compte. Cette méthode permet d’obtenir une estimation beaucoup plus réaliste du rendement final.

Exemple : une SCPI affichant 6 % ne rapportera pas forcément 6 % dans votre contrat

Prenons une SCPI affichant un taux de distribution de 6 %. Si le contrat reverse 100 % des revenus et prélève 0,50 % par an au titre de la gestion des unités de compte, le rendement effectivement capitalisé sera inférieur à 6 %, notamment en raison de ces frais et de leur mode de prélèvement. Avec un autre contrat ne reversant que 85 % des revenus, les 6 % deviennent déjà 5,10 % avant prise en compte des frais annuels du contrat. L’écart entre les deux enveloppes peut ainsi dépasser un point de rendement annuel pour exactement la même SCPI. Sur dix ans, la différence devient considérable.

Attention également au mode de prélèvement des frais de gestion

Les frais annuels des unités de compte ne sont pas toujours prélevés sous la forme d’une simple somme d’argent. L’assureur peut réduire périodiquement le nombre d’unités de compte détenues. Ce mécanisme mérite une attention particulière avec les SCPI puisque le nombre de parts ou de fractions de parts diminue progressivement pour acquitter les frais du contrat. Pour connaître précisément la performance de l’investissement, il faut donc suivre non seulement l’évolution de la valeur de la part et les distributions, mais également le nombre d’unités de compte restant sur le contrat.

Faut-il choisir les SCPI affichant les rendements les plus élevés ?

Certainement pas sur ce seul critère. Un taux de distribution de 7 %, 8 % ou davantage peut être séduisant, mais il ne dit presque rien à lui seul sur la qualité d’une SCPI. L’épargnant doit regarder l’évolution du prix de la part, la valeur de reconstitution, le taux d’occupation financier, l’endettement, la diversification géographique et sectorielle, la durée résiduelle des baux, la concentration des locataires et la capacité de la société de gestion à investir les capitaux collectés dans de bonnes conditions. Une SCPI distribuant 7 % mais dont la part perd 10 % n’a évidemment pas délivré une performance de 7 % à son associé.

Valeur de reconstitution : un indicateur à ne surtout pas négliger

La valeur de reconstitution permet notamment de mettre en perspective le prix de souscription d’une SCPI avec la valeur estimée de son patrimoine, frais nécessaires à sa reconstitution compris. Une part proposée avec une décote significative par rapport à sa valeur de reconstitution peut présenter un profil intéressant, même si cela ne constitue évidemment aucune garantie de hausse future. À l’inverse, une SCPI dont le prix de part se rapproche fortement de la limite supérieure autorisée par rapport à sa valeur de reconstitution dispose de moins de marge. Pour sélectionner des SCPI dans une assurance-vie, le rendement courant ne devrait donc jamais être analysé sans regarder simultanément la valeur de reconstitution.

SCPI anciennes ou nouvelles : deux profils très différents

Les nouvelles SCPI affichent parfois des rendements particulièrement élevés et ont l’avantage d’avoir constitué leur patrimoine récemment, dans un marché immobilier corrigé par la hausse des taux. Elles ont ainsi pu acheter des immeubles avec des rendements supérieurs à ceux observés quelques années auparavant. Les SCPI historiques disposent en revanche d’un patrimoine plus important, d’une diversification souvent plus poussée et d’un historique permettant d’évaluer leur comportement pendant plusieurs cycles immobiliers. Certaines portent toutefois encore des immeubles acquis à des prix élevés avant la correction immobilière. Plutôt que d’opposer systématiquement anciennes et nouvelles SCPI, une assurance-vie offrant une gamme suffisamment large permet précisément de combiner plusieurs générations de véhicules.

Un contrat permettant 100 % de SCPI n’est pas forcément le meilleur choix

Certains contrats limitent la proportion pouvant être investie en SCPI à 30 %, 50 % ou une autre fraction de l’encours, tandis que d’autres permettent d’aller beaucoup plus loin. La possibilité d’investir 100 % du contrat en SCPI peut sembler avantageuse, mais elle ne doit pas devenir un objectif en soi. L’intérêt de l’assurance-vie réside justement dans sa capacité à réunir plusieurs classes d’actifs. Conserver une poche de fonds en euros ou d’autres unités de compte peut permettre de disposer d’une réserve plus liquide et de diversifier les risques. Une assurance-vie entièrement investie en immobilier indirect reste un portefeuille très concentré sur une seule classe d’actifs.

Quels critères comparer avant de choisir son assurance-vie pour les SCPI ?

Avant de souscrire, cinq données méritent au minimum d’être vérifiées simultanément : les frais annuels de gestion appliqués aux unités de compte immobilières, le pourcentage des revenus de SCPI réellement crédité au contrat, les conditions d’achat et de vente des parts, le délai de jouissance et la liste exacte des SCPI accessibles. Il faut ensuite regarder les éventuelles restrictions : montant maximal investi sur une SCPI, pourcentage maximal de l’encours du contrat, obligation de conserver une partie du versement sur d’autres supports, durée minimale de détention ou frais spécifiques en cas de sortie. C’est seulement après cette analyse du contrat que la sélection des SCPI prend réellement tout son sens.

Le meilleur contrat SCPI est celui qui prélève le moins entre l’immeuble et l’épargnant

Pour investir en SCPI via une assurance-vie, le nombre de supports proposés constitue donc seulement le début de la comparaison. Un contrat proposant trente SCPI avec 100 % des revenus reversés et 0,50 % de frais annuels sur les unités de compte peut être beaucoup plus intéressant qu’un catalogue de cinquante SCPI assorti de conditions moins favorables. L’arrivée des SCPI sans frais de souscription renforce encore la nécessité d’effectuer les calculs support par support. Entre une SCPI traditionnelle bénéficiant d’une décote à l’achat dans l’assurance-vie et une SCPI sans commission de souscription mais facturant davantage de frais de gestion, la solution la moins chère n’est pas forcément celle que son appellation laisse penser. L’objectif doit rester simple : conserver la plus grande partie possible du rendement généré par les immeubles, tout en sélectionnant des SCPI solides et suffisamment diversifiées. Car en matière de pierre-papier, comme pour les autres placements, les frais certains ne doivent jamais faire oublier les rendements qui, eux, ne le sont pas.